La evolución del mercado inmobiliario en Lima

Las ventas inmobiliarias en Lima Metropolitana podrían crecer por tercer año consecutivo, a pesar que en el 2016 hubo un pequeño retroceso, alcanzando entre 16,500 y 17,000 unidades de vivienda.

Esta mejora, según BBVA Research, se dio en un contexto de aumento de la capacidad adquisitiva de la ciudadanía, por incremento del empleo formal, facilitando el acceso a más familias al crédito hipotecario.

Actualmente la demanda de departamentos excede la oferta disponible en el mercado. En este marco, la oferta reacciona adecuándose gradualmente a las particularidades de la demanda, como, por ejemplo, con departamentos más pequeños y con menos dormitorios. Por la subida de costos tratan de acoger la misma demanda potencial de interesados.

Existe gran demanda de vivienda con casi 2 millones de hogares, pero existe poca oferta con 40,000 unidades en todo el país. Países como Colombia y Chile nos llevan la delantera en ese sentido.

El Estado, por otra parte, viene impulsando (a través del Bono Mivivienda Verde) el desarrollo de proyectos con criterios de sostenibilidad ambiental en su diseño y construcción, disminuyendo el impacto sobre el medio ambiente.

Además, la consultora Arellano Marketing, avizora un “boom de demanda inmobiliaria”. Porque los jóvenes entre 20 a 30 años empezarán a formar pareja en los próximos años; el 55% de ellos vive con sus padres, por lo que demandarán sus propias viviendas.

La eficacia de la oferta se beneficiaría si se solucionan problemas estructurales como las dificultades para obtener licencias de edificación, la falta de proyectos de habilitación urbana (en la periferia de Lima), la escasez de suelo, y la carencia de un plan de desarrollo urbano para Lima.

En el mediano plazo, la demanda de viviendas nuevas encontrará apoyo en el crecimiento de la clase media y en el progresivo acomodo de la oferta a los cambios en la demanda habitacional, como, por ejemplo, el coliving.

Por otra parte, la Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú (ASEI) señaló que durante el primer trimestre del año los precios por metro cuadrado en Lima se incrementaron un 6% en comparación al 2018. Presentando una reducción del ticket promedio de ventas en distritos de Lima Norte, Sur, Centro y el Callao.

En la denominada Lima Moderna (donde se encuentran Jesús María, San Miguel, Magdalena del Mar, Surquillo, Lince y Pueblo Libre) se concentra el 53% de la oferta con más de 7,500 unidades y un ticket promedio de S/ 406,921. Los distritos de Jesús María y San Miguel presentan un mayor valor de venta por metro cuadrado, equivalente a S/ 5,976 y S/ 5,328, respectivamente.

En Lima Top (comprendida por Barranco, San Isidro, Miraflores y Santiago de Surco) se concentra el 24% de la oferta con 3,540 unidades y con un ticket de S/ 575,911.

El precio promedio del metro cuadrado en Lima pasó a costar S/ 5,297 y el ticket promedio con valor de S/ 387,882, al finalizar marzo del 2019.

Entre los distritos con el precio más alto se encuentran Barranco, Miraflores, Jesús María, Magdalena, Surquillo y Pueblo Libre.

En la ExpoUrbania 2019, donde participaron más de 100 empresas inmobiliarias, concentró 575 separaciones de inmuebles. Los distritos preferidos fueron Jesús María, con 111 separaciones (S/ 48 millones); Magdalena del Mar con 57 (S/ 27 millones), Surquillo con 55 (S/ 25 millones); San Miguel con 42 (S/ 21 millones) y Santiago de Surco con 41 (S/ 20 millones).

Una investigación realizada por Properati Perú arrojó que el 70% de sus usuarios que quiere comprar una vivienda utiliza el celular como medio de búsqueda; mientras que el 30% prefiere la computadora. Y la mayor tendencia a alquilar está en jóvenes de entre 25 a 35 años y que el 75% de ellos lo hace desde un smartphone.

Hoy en el mundo globalizado que vivimos es necesario que el mercado inmobiliario innove en sus productos crediticios, ya que la mayor demanda vendrá de los llamados ‘emprendedores’, que no necesariamente son formales. Son personas con mucho dinero y tienen ingresos variables. Por ello, las empresas deben modificar sus sistemas de calificación estableciendo cuotas de pago variables. Si en el sector formal se aplican dobles cuotas en julio y diciembre; con el emprendedor no puede hacerse lo mismo porque en esas fechas necesita más dinero para su negocio, por lo que tiene que pedírsele una cuota menor. Este análisis debe hacerse, pues la demanda está allí, pero la oferta debe acoplarse a las particularidades de la demanda.

Edward Chávez Aparicio.
Bachiller de Ingeniería Civil. Experiencia en Prevención de Riesgos Laborales, Implementación del Sistema de Gestión de Seguridad y Salud en el Trabajo, y estudios en Gestión del Riesgo de Desastres. Egresado del programa “Puente al Futuro”: Plan de formación de Mil líderes jóvenes de China América Latina y El Caribe (Beijing-China), Graduado de la Escuela de Formación Política “Millennials para el Cambio” de la Fundación Alemana Konrad Adenauer. Past Secretario General de la Juventud Aprista Peruana de Lima Metropolitana. Conferencista en temas de Liderazgo.