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El reto del desarrollo financiero de proyecto inmobiliarios

Recientemente tuve una experiencia muy positiva de tertulia financiera con un amigo financista, y pude compartir experiencias positivas sobre el mercado inmobiliario. Lo importante acá es que hay una gran diferencia entre la gran visión del desarrollo inmobiliario en el Perú y los cambios en la micro visión del desarrollo inmobiliario en el Perú. Este es el comienzo de una serie de artículos para los interesados en conocer el sector del desarrollo inmobiliario, sus modelos financieros – gestión estructural   y en los que ya son parte del reto de desarrollarse en sector. Lo importante es saber entrar en el momento exacto del ciclo económico y evitar caer al termino de la construcción en un mercado saturado con una sobre oferta. Este punto es muy importante, porque la variable tiempo hace la diferencia en el sentido que entramos en la cresta de la ola, y muchos entran con nosotros para luego el mercado cambiar y dejar muchos proyectos sin mercado suficiente. Este sector es uno de los mas afectados por la variable tiempo, es decir entre la entrada al proyecto y la salida final del proyecto al mercado con el riesgo de quedar con unidades sin vender o peor aun con el riesgo de vender las últimas unidades al remate poniendo en riesgo la relación con los clientes que compraron a precios sostenibles de mercado las primeras unidades.

Por lo anterior, tenemos que el ciclo económico que ahora se nos presenta es de a la baja en el mediano plazo con caída esperada en la inversión neta nacional debido a la incertidumbre política que ha llegado a tocar los pilares que sostenían el proceso de inversión de largo plazo en la economía nacional, y sobre todo la confianza del consumidor. Tratando de ser enfocados, el factor micro del momento y el tiempo a mediano plazo que se espera, es de trabajar muy fino los nichos de mercado donde se va a operar y lo mas importante no sobre dimensionar los proyectos. La demanda estructural por viviendas siempre va a estar allí, es la necesidad de seguridad de un espacio propio donde vivir, lo que nunca va a cambiar; pero ahora el diseño de las unidades de vivienda es lo que va a sufrir cambios. Las condiciones macro económicas esperadas en el país es de un aumento de la inflación y un escenario donde los ingresos de las empresas, los empresarios y los colaboradores de las empresas, no se van a recuperar de su caída. Un escenario de aumento en las tasas de interés y el tipo de cambio del dólar, y la restricción al crédito va a llevar a reducir el valor vendible promedio de las unidades en un escenario de inflación de costos de construcción, y restricción al crédito hipotecario. Lo anterior significa que las unidades de vivienda van a ser más pequeñas.

Para no expandirme más sobre mi tertulia financiera, que este sea el comienzo de un análisis y mejora de la gestión inmobiliaria en el Perú en previsión a los cambios del mercado. Los que estamos en el sector, sabemos lo sobre comprometidos que estamos en nuestros proyectos en el mediano plazo, y ello nos obliga a ser prudentes y adversos al riesgo, sabiendo que debemos de seguir haciendo lo mismo que sabemos hacer, es decir construir para un Perú mejor en vivienda y calidad de vida; pero con previsión de los escenarios económicos – políticos y sociales que se pueden esperar en los próximos años.

Bendiciones y Feliz Navidad

Dimitri Vavoulis
Soy economista de la Universidad del Pacifico con MBA en la Universidad de Esan. Tengo una experiencia en banca, finanzas y negocios por más de treinta años, y estoy fascinado con el cómo se fusionan las diferentes disciplinas económicas y financieras aprendidas en el sector inmobiliario. Soy por naturaleza emprendedor y proactivo, llevando a buen término los proyectos de negocios complejos que me tocan desarrollar.

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