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Un café financiero y el cierre de proyectos inmobiliarios

Partamos del escenario de mayor riesgo para los proyectos inmobiliarios. a) Caída en la confianza del consumidor b) Retroceso en la inversión privada c) Aplicación de políticas económicas heterodoxas, ejemplo control de cambio y de precios etc. Aun en este escenario la población seguirá creciendo y la demanda, aun algo deprimida, seguirá existiendo para las viviendas.

Este escenario qué impacto tiene en el cierre del proyecto inmobiliario, es muy simple; no se cumplen con los objetivos financieros, económicos y comerciales del proyecto. Es decir, sobre costos en construcción, unidades no vendidas que representan los ingresos esperados para pagar el remanente de los créditos o hacer las utilidades esperadas, insuficiencia de fondos para cumplir con la entrega del proyecto a los compradores y finalmente sobre costos financieros que llegan a absorber todo el presupuesto de excedentes que se esperaba del proyecto.

Conforme el café se hacía más amargo le echábamos más azúcar, y comprendimos que teníamos que cambiar los números para los proyectos, lo cual significaba mayores márgenes, mayor trabajo enfocado en nichos y contradictoriamente reducción del costo promedio de la unidad de vivienda. Sabíamos que el escenario era difícil, pero también sabíamos que había demanda y que los operadores en el sistema inmobiliario debían saber nadar en estas aguas por demás turbias. Había una opción y era cualquier propuesta de vivienda social pública – privada renovada por parte del gobierno actual. Esto era una ventana donde se podía vender a precios a crédito más bajos que el común de los operadores del sector.

A veces creo que no hay nada mejor que tomarse un buen café con un amigo y hablar de forma abierta sobre las cosas, eso abre el corazón, y es así como poco a poco se abre una luz para un sector inmobiliario que tiene que prepararse para grandes cambios, pero para ello se necesita mucha mayor información en comparación que antes. Cada proyecto por pequeño que sea debe de conocer su radio de influencia y los servicios públicos con que cuentas a su alrededor. Uno de los errores más grandes de la industria inmobiliaria es que se comen un cajón de mandarinas, es decir que se mandan solo porque hay terrenos disponibles y porque hay en el sector muchos otros construyendo al mismo tiempo. Mal de pocos, consuelo de muchos, es decir que los muchos que siguieron la ola ven como revienta con un mercado inmobiliario insostenible.

Así es como llegó en momento de pagar nuestro sendos cafés y pastelillos, y nos dimos cuenta como los desarrolladores inmobiliarios por momentos pierden la visión del proyecto en lo que ocurre ahora para luego darse cuenta qué tienen que hacer magia para pagar el crédito puente para la construcción con ventas que no han cumplido las expectativas. Hay algo positivo en esto, y es que no siempre todos terminan perdiendo en el negocio, sino que algunos logran crecer y hacer muy buenas utilidades siguiendo el espíritu del emprendedor previsor. Esto lo veremos en extenso en otras entregas del negocio inmobiliario, pero ahora más que nunca, no importando el tamaño del proyecto, se necesita conocer muy bien los riesgos. Los tres principales riesgos son: Permisos de construcción, Absorción de mercado en el tiempo, sobre costos y pago de obligaciones financieras.

Se trata qué podamos tener una buena charla de café, y que no nos asustemos con el peor escenario previsible, pero sí que veamos la oportunidad en nichos y tipos de productos nuevos que van surgiendo dentro de este escenario por demás turbulento en lo económico, político y sobre todo social. Pero tal como se sabe, el símbolo de crisis en chino significa oportunidad, es decir que el desembalse de una demanda social presiona al gobierno a soluciones sociales cada vez más agresivas de soluciones de vivienda. Esto hay que verlo de cerca y trabajarlo en equipo con el gobierno actual, tal que podamos estabilizar precios y costos con el apoyo del estado y así poder llegar a los segmentos más desfavorecidos de la población del Perú. Lo anterior no significa que debemos de abandonar la matriz de riesgos y su gestión en el desarrollo inmobiliario, sino todo lo contrario, hacer mejor nuestros números, proyectar mejor las actividades e hitos del proyecto en el tiempo y finalmente asegurar mejor la rentabilidad de los proyectos. Los esperamos para otro café inmobiliario, por demás super interesante donde hay mucho que aprender en equipo y mucho que investigar en el mercado para no quedar fuera de él.

Bendiciones

Dimitri Vavoulis
Soy economista de la Universidad del Pacifico con MBA en la Universidad de Esan. Tengo una experiencia en banca, finanzas y negocios por más de treinta años, y estoy fascinado con el cómo se fusionan las diferentes disciplinas económicas y financieras aprendidas en el sector inmobiliario. Soy por naturaleza emprendedor y proactivo, llevando a buen término los proyectos de negocios complejos que me tocan desarrollar.

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