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Riesgos y finanzas en el negocio inmobiliario

El negocio inmobiliario es netamente financiero; es real que dependemos de las ventas y la velocidad – capacidad de absorción del mercado, pero al final; es como un cajón de sastre donde entran los terrenos, la conceptualización del proyecto, los costos de construcción y finalmente el cumplimiento de los presupuestos del proyecto en monto y tiempo. Esto, lo anterior tan largamente descrito, es vital porque los gastos financieros se pueden comer toda la utilidad del proyecto si es que no se cumplen los objetivos del mismo. Ahora ya estamos en posición de tocar los temas de la matriz de riesgos en los proyectos inmobiliarios y por ello pasamos a enumerarlos.

  1. La compra del terreno con una demora en los permisos municipales para la construcción.
  2. Tener el proyecto en diseño y no tener el suficiente capital para apalancarnos con los financistas.
  3. La ejecución del proyecto y los sobrecostos en su construcción con el riesgo de no tener el suficiente capital financiero para completar la obra.
  4. Absorción del proyecto por parte del mercado; a una velocidad y precios por debajo de lo esperado.
  5. Gastos financieros imprevistos por demoras, sobrecostos de construcción.

La conclusión central de los riesgos, es que todo termina impactando en los gastos financieros y la capacidad real de endeudamiento en relación al capital necesario para la construcción de la obra.

Esto que parece simple de entender es super complicado de gestionar, por eso la ciencia necesaria para el desarrollo de negocios inmobiliarios es múltiple y a su vez multidisciplinaria. Las finanzas recogen así los principios de la arquitectura, el urbanismo, la ingeniería y el marketing para luego traducir todo eso a números confiables tanto para el inversionista como para el financista.

Uno de los mayores riesgos de un proyecto inmobiliario es el de absorción del mercado en tiempo, cantidad y precio. Esta incertidumbre obliga a tomarse muy en serio los estudios de mercado que deben de medir muchos factores al mismo tiempo y estos son:

  1. Perfil socio económico del radio de influencia del proyecto inmobiliario
  2. Oferta actual de productos inmobiliarios
  3. Escenarios políticos – económicos previstos para el sector
  4. Ingresos netos disponibles del mercado meta.
  5. Demanda potencial y real del proyecto
  6. Pruebas de concepto, diseño e imagen de marca del proyecto
  7. Caso de negocio y su viabilidad financiara – comercial

Llama poderosamente la atención como en el estudio de mercado hemos combinado variables puras de mercado con el análisis financiero – comercial del proyecto. Esto obedece a que los precios y ventas proyectadas deben de ser viables para la estructura económica – financiera del proyecto. Por eso, cuando uno se va a mandar a un proyecto inmobiliario debe de tener un capital mínimo de arranque para poder separar terrenos y hacer estudios de mercado y poder finalmente tener los estudios de viabilidad para cada caso. Es mejor perder un poco de dinero en algunos proyectos para luego abandonarlos, que sobre comprometerse en proyectos que son inviables desde un comienzo. Tener un buen proyecto y una buena reserva territorial para proyectos inmobiliarios es fundamental; porque ello nos permite negociar con potenciales socios estratégicos y construir gradualmente el inventario de capital necesario. Para ello podemos seguir esta secuencia de interés para el desarrollo del presupuesto financiero:

  1. Capital semilla y red de negocios del promotor inmobiliario
  2. Asociación en participación con el propietario del terreno
  3. Inversionista de capital
  4. Accionista preferente
  5. Deuda Mezzanine
  6. Deuda Bancaria o del mercado de capitales

Este es el encanto de los negocios inmobiliarios, que con inteligencia, habilidades y redes de negocios se puede construir una base de negocios muy rentable que a su vez resuelva la demanda por negocios rentables de los aliados financieros estratégicos. Hay muchas fortunas que se han hecho en el mercado inmobiliario a nivel internacional, y lo más importante es que todos tienen una garantía solida que es el bien inmueble y terrenos que se revalorizan.

Como punto final tenemos que los riesgos financieros en una inversión inmobiliaria pueden superarse haciendo liquida la propiedad y perdiendo solo una parte del capital con la venta al remate. Es importante destacar que el inversionista no financia gastos de administración del proyecto, el inversionista va contra los costos de construcción del proyecto. La próxima entrega será sobre el financiamiento de proyectos inmobiliarios y los casos de negocios que se deben hacer con la asistencia de los estudios de mercado.

Feliz 2022

Dimitri Vavoulis
Soy economista de la Universidad del Pacifico con MBA en la Universidad de Esan. Tengo una experiencia en banca, finanzas y negocios por más de treinta años, y estoy fascinado con el cómo se fusionan las diferentes disciplinas económicas y financieras aprendidas en el sector inmobiliario. Soy por naturaleza emprendedor y proactivo, llevando a buen término los proyectos de negocios complejos que me tocan desarrollar

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