Columnas Dimitri Vavoulis Opinión

Estudio de mercado y financiamiento: proyectos inmobiliarios

 El primer principio del negocio inmobiliario es que el proyecto tenga un nacimiento sano, sea que nosotros pongamos el capital semilla o lo ponga un inversionista ángel. Lo que hay que evitar al máximo una preventa en exceso agresiva que genera perdidas muy grandes a futuro. Aquí lo importante es que el uso de los fondos sea muy conservado y con un mínimo de gastos administrativos. El proyecto debe de demostrar que es solvente desde sus primeros avances en el mercado. En el caso que la preventa haya rebasado los limites de la solvencia y haya comprometido la viabilidad a futuro del proyecto, es importante tener claro el proceso de revalorización del proyecto y la recuperación de las perdidas históricas.

Tres son las fuentes de financiamiento esenciales de un proyecto inmobiliario: 1) Crédito tradicional 2) Inversionistas en capital preferente 3) Crédito Mezzanine o crédito intermedio entre inversionistas y crédito regular. Para alcanzar el desembolso de estas fuentes de financiamiento se necesita un estudio de mercado de demanda y absorción de precios de mercado. Tenemos que justificar el volumen de ventas y los precios que estamos proyectando en el flujo de caja, lo cual a su vez respalda los márgenes de utilidad que estamos proponiendo para el proyecto.

El tema complejo se encuentra en que no basta que el proyecto financiero sea viable, este a su vez debe de cumplir las condiciones vigentes en el mercado financiero del momento. Se trata aquí de los plazos máximos que tiene como apetito en mercado financiero, sus tasas de interés, sus garantías y el exceso de flujo de caja libre sobre compromisos de pago financieros. Menciono todo esto porque sucede muchas veces que se haces los flujos de caja, se ve su viabilidad y luego son rechazados los proyectos porque no cumplen con las condiciones del mercado vigentes del mercado de capitales.

Aquí cabe tomar en cuenta dos palabras en inglés, el “Go” financiero al proyecto inmobiliario y el “Business Case”, Es decir la disposición de los capitales para el desarrollo del proyecto inmobiliario y el caso de negocios que garantiza la construcción del proyecto y repago de las obligaciones financieras. Todo lo anterior se da, si y solo si, existe un suficiente margen y velocidad de ventas que cubra los gastos financieros y cronograma de pagos financieros, y lo mas importante que la solvencia financiera del proyecto resista una demora y o reducción en los flujos financieros del proyecto. Lo anterior significa que los inversionistas van a poner si o si un margen de seguridad en caja para sus proyecciones y al mismo tiempo controles sobre los niveles de gastos y endeudamiento adicional del proyecto.

Aquí cabe aclarar, que hay dos escenarios de prueba. En caso de deuda, se mide el flujo de caja y la capacidad de pago de las obligaciones. En el caso de las inversiones preferentes se mide la tasa de rendimiento interno del proyecto a la TIR, con lo cual se sabe que el rendimiento del proyecto es y debe de ser superior a las exigencias de los inversionistas. Por lo anterior tenemos que asegurarnos que nuestro concepto de producto inmobiliario no solo tenga acogida en el mercado, sino también un buen margen de utilidad. No podemos arriesgarnos a un proyecto intensivo en capitales que tiene baja cobertura de mercado y precios. La estrategia de enfoque en proyectos de bajo costo, solo es viable si se da en alianza con un programa social de vivienda.

Todo lo descrito hasta este momento, nos indica que debemos hacer del área financiera; un área depositaria de toda la información del proyecto; responsable de integrar la información; formular el caso de negocios y lograr una propuesta financiera atractiva hacia los inversionistas. Las finanzas inmobiliarias no son una isla, son un todo integral donde todos deben de acudir para ver si las piezas del rompecabezas inmobiliario que se están construyendo, calzan. El flujo de caja para a ser una historia que contar y la cual debe de ser muy real en relación a la experiencia de mercado y la reciente información acumulada del estudio de mercado. Es muy importante para esta etapa del proceso de negocio; conocer los gatilladores – impulsores de la demanda; desde la demanda estructural hasta la demanda de oportunidad y emotiva. Todo esto lo veremos en la próxima entrega de información.

Dimitri Vavoulis
Soy economista de la Universidad del Pacifico con MBA en la Universidad de Esan. Tengo una experiencia en banca, finanzas y negocios por más de treinta años, y estoy fascinado con el cómo se fusionan las diferentes disciplinas económicas y financieras aprendidas en el sector inmobiliario. Soy por naturaleza emprendedor y proactivo, llevando a buen término los proyectos de negocios complejos que me tocan desarrollar.

0 comments on “Estudio de mercado y financiamiento: proyectos inmobiliarios

Deja un comentario

A %d blogueros les gusta esto: