¿Quién promueve la ocupación informal del suelo urbano?

De acuerdo con el estudio de Grade, la ocupación informal del suelo urbano a nivel nacional constituye el 93% del total del suelo ocupado en las ciudades. El principal responsable de este lamentable performance urbanístico es el Estado Peruano, tanto por el desempeño del Poder Ejecutivo como del Legislativo y Judicial. El Estado al monopolizar la conceptualización, producción, aplicación y control de la normativa e instrumentos (registrales, urbanísticos, financieros o judiciales excluye a la sociedad civil de las decisiones urbanísticas, sobrecargando excesivamente a la actividad productiva como única solución a un problema complejo que demanda sinergias de varios actores público-privados.

En nuestro disfuncional y corruptible aparato estatal, estas prácticas monopólicas y sus consecuencias dañinas recaen sobre toda la sociedad, especialmente sobre los pobladores urbanos más vulnerables. Mientras tanto, a vista y paciencia de las autoridades, una “élite de generadores” de suelo informal se beneficia del mercado negro de terrenos rústicos sin servicios (con o sin título de propiedad) que atiende la gran demanda de las mayorías que requieren soluciones habitacionales de bajo costo al alcance de sus eventuales e insuficientes ingresos.

El ineficaz dirigismo estatista en la planificación urbana es producto de una narrativa voluntarista y anti-mercado subyacente en la normativa y los planes urbanos. Estos instrumentos formulan “objetivos y metas en pro del interés público” que paradójicamente, confrontados con la realidad económica, terminan produciendo resultados opuestos a los esperados. La causa de dicha incoherencia se debe a la rigidez ideológica de las políticas urbanas (estrategias), que desconocen los principios fundamentales de la “Economía Urbana”.
Más allá de satanizar a las empresas inmobiliarias, este pensamiento pro-colectivista y dominante ha dado lugar a un desarrollo urbano de baja productividad que resta competitividad a nuestras ciudades y desacredita la práctica de la planificación como instrumento eficaz de ordenamiento territorial urbano.

Un ejemplo evidente de esta narrativa anti-mercado es la Ley DUS y sus “instrumentos”. Bajo el pretexto de que las municipalidades requieren financiar obras para un proceso de densificación y urbanización adecuados, la ley crea una contribución por concepto de plusvalía del suelo cuando, mediante el 30% del impuesto a la renta sobre la diferencia del precio original del inmueble, ya se viene pagando dicha plusvalía en cada transacción de compraventa inmobiliaria. Por lo tanto, el problema no es la falta de recursos financieros, sino la falta de realismo en las concepciones económicas y urbanísticas, en el liderazgo político y en la capacidad de gestión público-privada. Si el objetivo era fortalecer financieramente a las municipalidades, ¿por qué la Ley DUS no dispuso que el MEF asigne esas plusvalías directamente a las municipalidades?

Esta práctica facilista dirigida contra el exiguo 7% de la producción formal de suelo es la que promueve una muerte anunciada para las empresas del sector, así como un inevitable trasvase de las empresas formales hacia la informalidad para sobrevivir.

Los militantes del dirigismo estatista aun no interiorizan que el principal factor productivo de la actividad inmobiliaria es el suelo formal. Su férrea oposición a incrementar el stock de suelo en las áreas urbanizables genera un constante aumento del precio del suelo en las áreas ya urbanizadas. Por tal motivo, por ejemplo, los proyectos destinados a la vivienda de interés social resultan económicamente inviables, lo cual explica por qué la oferta de unidades de vivienda del programa Techo Propio en las principales ciudades es insignificante respecto a su gran demanda.

En resumen, la ley DUS promueve insensatez urbanística a contracorriente de su propia finalidad. Es una ley que empeorará aún más este drama social. Entonces, ¿por qué no se corrige? Porque este modelo responde a intereses populistas que necesitan perpetuar la reproducción de la pobreza urbana como línea de base para mantener su vigencia política en los segmentos de menores ingresos.

Por lo tanto, no es solo una apariencia (Aldo Facho,15-junio-EC,2023), sino un hecho concreto, que todo está concebido para que los informales y criminales sean quienes decidan el futuro de nuestras ciudades. Moraleja, cuando desde el Estado se pretende imponer una “planificación normativa”, propia del sistema económico socialista, uno nunca sabe para quién termina trabajando… ¿o tal vez sí?

Luis De Las Casas Orozco
Arquitecto y Magister en Planificación y Gestión del Desarrollo Urbano y Regional por la UNI. Viceministro de Estado, en las carteras de Turismo (1989-1990) y de Vivienda y Construcción (2000) donde lideró el desarrollo de la actividad inmobiliaria con base en la inversión privada. Actualmente, consultor y empresario inmobiliario, así como profesor del Departamento Académico de Urbanismo de la FAUA-UNI.